등기부등본 보는 법 — 계약 전 꼭 볼 3가지 위험 신호 (2026)

자취방 계약을 앞둔 사회초년생이 가장 막막해하는 것이 등기부등본 보는 법입니다. 중개사가 “깨끗해요”라고 하면 그 말만 믿고 넘어가기 쉬운데, 정작 봐야 할 곳은 세 군데뿐입니다. 을구의 근저당, 갑구의 가압류, 그리고 신탁등기입니다. 이 세 가지가 무슨 뜻인지만 알면 보증금이 위험한 집인지 스스로 판단할 수 있습니다. 이 글은 대법원 인터넷등기소 안내를 확인해, 서류를 떼는 순간부터 계약금을 보내기 전까지 무엇을 봐야 하는지 순서대로 정리했습니다.

[출처] 최종 확인: 2026년 8월 1일 — 대법원 인터넷등기소 발급·열람 안내와 수수료 기준을 직접 확인했습니다.

등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 덩어리로 구성됩니다. 각각 답하는 질문이 다르므로 무엇을 보러 왔는지에 따라 볼 곳이 정해집니다.

구분	담긴 내용	여기서 확인할 것
표제부	주소, 면적, 용도, 구조	보러 간 집과 주소·동호수가 같은가
갑구	소유권에 관한 사항	계약 상대가 실제 소유자인가, 가압류·가처분이 있는가
을구	소유권 외 권리관계	근저당·전세권·임차권이 얼마나 잡혀 있는가

순서는 표제부 → 갑구 → 을구가 자연스럽습니다. 표제부에서 서류와 실제 집이 같은지 먼저 맞춰보고, 갑구에서 이 집을 누가 가졌는지 보고, 을구에서 빚이 얼마나 걸려 있는지 확인하는 흐름입니다. 계약서에 도장을 찍는 상대와 갑구의 소유자 이름이 다르면 그 자리에서 멈춰야 합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인해야 하고, 소유자와 통화로 의사를 확인하는 것이 안전합니다.

계약 전 꼭 봐야 할 위험 신호 3가지

세부 항목이 많아 보여도 보증금과 직결되는 것은 세 가지입니다. 이 중 하나라도 보이면 설명을 듣기 전까지 계약금을 보내면 안 됩니다.

신호	위치	의미
근저당권	을구	집을 담보로 빌린 돈. 경매 시 채권자가 세입자보다 먼저 받아감
가압류·가처분	갑구	소유자에게 채무 분쟁이 있다는 신호. 소유권이 흔들릴 수 있음
신탁등기	갑구	등기상 소유자가 집주인이 아니라 신탁회사일 수 있음

세 번째가 특히 위험합니다. 신탁등기가 되어 있으면 집주인에게 임대할 권한이 없는 경우가 있어서, 집주인과 계약을 해도 법적으로 임차인 지위를 인정받지 못할 수 있습니다. 이때는 등기부등본만 보지 말고 신탁원부를 확인해 임대 권한이 누구에게 있는지, 신탁회사 동의가 필요한지까지 봐야 합니다. 신탁원부는 등기소에서 확인할 수 있습니다.

을구에 임차권이 등기되어 있는 경우도 주의 신호입니다. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 받아둔 상태일 수 있기 때문입니다. 집주인이 보증금 반환에 문제가 있었다는 기록이므로 신중하게 봐야 합니다.

근저당이 있는 집, 계산해서 판단하는 법

근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 금액이 얼마인지, 집 시세가 얼마인지에 따라 안전할 수도 있습니다. 계산은 아래 한 줄이면 됩니다.

항목	내용
계산식	선순위 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금
비교 대상	그 집의 실제 시세
판단	합계가 시세에 가까울수록 경매 시 보증금을 못 받을 위험이 커짐

여기서 헷갈리기 쉬운 것이 채권최고액입니다. 실제 빌린 돈이 아니라 그보다 크게 설정하는 것이 보통이라, 등기부에 1억 2천만 원으로 적혀 있어도 실제 대출은 1억 원인 경우가 많습니다. 다만 계산할 때는 등기부에 적힌 채권최고액으로 잡는 것이 안전합니다. 최악의 상황을 기준으로 판단해야 하기 때문입니다.

예를 들어 시세 2억 원인 빌라에 채권최고액 1억 2천만 원의 근저당이 있고 내 보증금이 5천만 원이라면 합계가 1억 7천만 원입니다. 시세의 85% 수준이라 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세에 못 미치는 경우가 많아 보증금 전액 회수가 어려워집니다. 반대로 근저당이 3천만 원이고 보증금이 5천만 원이라면 여유가 있습니다.

계산 결과가 애매하다면 계약 조건을 조정하는 방법도 있습니다. 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약에 넣거나, 보증금을 낮추고 월세를 올리는 식입니다. 계약 후 보증금을 지키는 순서는 전입신고와 확정일자 정리에서 확인하시기 바랍니다.

등기부에 안 나오는 위험 — 선순위 보증금

등기부등본만으로는 알 수 없는 위험이 하나 있습니다. 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금입니다. 전입신고와 확정일자는 등기부에 기록되지 않기 때문에, 서류가 깨끗해 보여도 실제로는 내 앞순위 보증금이 잔뜩 쌓여 있을 수 있습니다.

이 문제가 특히 큰 곳이 다가구주택입니다. 한 건물에 여러 세대가 각각 계약하는 구조인데 등기부는 건물 전체가 하나로 되어 있어서, 옆집·윗집 세입자들의 보증금 합계를 서류로는 확인할 수 없습니다. 원룸 중 상당수가 이 형태입니다.

건물 유형	등기 형태	선순위 보증금 확인
다가구주택	건물 전체가 하나의 등기	서류로 불가. 별도 확인 필요
다세대주택·빌라	호수별로 등기 분리	내 호수 등기만 보면 됨
오피스텔·아파트	호수별 등기	내 호수 등기만 보면 됨

다가구라면 계약 전에 임대차 정보 제공 요청을 활용할 수 있습니다. 임대인 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람하면 앞선 세입자들의 보증금 규모와 확정일자 순위를 확인할 수 있습니다. 임대인이 동의를 거부한다면 그 자체를 신호로 보시는 편이 안전합니다. 숨길 것이 없다면 거절할 이유가 없기 때문입니다.

인터넷등기소에서 700원으로 떼는 법

등기부등본은 집주인 동의 없이 누구나 뗄 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소에 접속해 열람하기를 누르고, 주소를 입력한 뒤 결제하면 끝입니다. 회원가입 없이 비회원으로도 가능하고 준비물은 주소와 결제 수단뿐입니다.

구분	수수료	용도
열람	700원	내용 확인용. 화면으로 보고 저장
발급	1,000원	제출용. 인증된 문서로 출력

확인 목적이라면 열람으로 충분합니다. 빌라나 아파트 같은 집합건물은 도로명주소에 건물명과 동·호수까지 정확히 넣어야 원하는 세대가 나옵니다. 호수를 잘못 넣으면 옆집 서류를 보고 안심하는 일이 생기므로 주소를 두 번 확인하세요.

한 번 떼는 걸로 끝이 아닙니다

등기부등본은 뗀 그 시점의 상태만 보여줍니다. 계약하고 잔금 치르는 사이에 집주인이 대출을 새로 받으면 근저당이 추가되고, 그 근저당이 내 확정일자보다 앞서면 순위가 밀립니다. 그래서 최소 두 번, 가능하면 세 번 확인해야 합니다.

• 집을 보고 온 직후 — 계약할 만한 집인지 판단하기 위해
• 계약서 쓰기 직전 — 그사이 바뀐 것이 없는지 확인
• 잔금 치르는 당일 아침 — 가장 중요. 이 시점 이후 전입신고와 확정일자로 순위를 확보

표에 하나 덧붙이면, 을구에 말소 표시가 되어 빨간 줄이 그어진 항목은 이미 해소된 권리입니다. 근저당이 여러 줄 보여 놀라는 경우가 있는데, 줄이 그어져 있으면 지금은 없는 것입니다. 현재 살아 있는 권리만 세어서 계산하면 됩니다. 반대로 최근에 근저당이 새로 설정된 이력이 반복적으로 보인다면 집주인의 자금 사정을 짐작할 단서가 되므로 날짜도 함께 보시는 것이 좋습니다.

매번 700원씩 드는 것이 부담이라면 등기 변동 알림 서비스를 이용하는 방법도 있습니다. 일부 은행 앱에서 무료로 제공하며, 변동이 생기면 알림을 받고 그때 확인하는 방식입니다. 다만 알림에 의존하지 말고 잔금 당일에는 직접 떼어 확인하시는 편이 안전합니다.

계약 후 살면서 생기는 문제들은 또 다른 영역입니다. 고장 수리를 누가 부담하는지는 임대인 수선의무 기준에 정리해두었습니다.

서류가 이상할 때 어떻게 말할까

위험 신호를 발견해도 그 자리에서 어떻게 말해야 할지 몰라 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 감정적으로 따질 필요 없이 확인 요청으로 접근하면 됩니다.

• 근저당이 있을 때 — “채권최고액이 얼마인지, 잔금일에 말소가 가능한지 확인 부탁드립니다”
• 신탁등기가 있을 때 — “신탁원부를 확인하고 싶습니다. 임대 권한이 누구에게 있나요”
• 다가구일 때 — “선순위 보증금 규모를 알 수 있도록 확정일자 부여 현황 열람에 동의해주실 수 있나요”
• 가압류가 있을 때 — “가압류 사유와 해소 예정 시점을 알려주세요”

이 질문에 명확한 답이 돌아오지 않거나 확인을 미루면, 계약을 서두를 이유가 없습니다. 좋은 매물은 또 나오지만 보증금은 한 번 잃으면 되찾기 어렵습니다. 답변을 받았다면 문자로 한 번 더 남겨두시면 나중에 근거가 됩니다.

자주 묻는 질문

핵심 정리

• 볼 곳은 을구의 근저당, 갑구의 가압류, 신탁등기 세 가지입니다.
• 선순위 채권최고액과 보증금을 모두 더한 값이 시세에 가까울수록 위험합니다.
• 계약 직전과 잔금 당일에 각각 다시 떼어 변동이 없는지 확인해야 합니다.

지금 바로 할 일 하나. 계약을 고민 중인 집이 있다면 인터넷등기소에서 700원으로 열람해 을구에 근저당이 있는지부터 보세요. 있다면 채권최고액을 적어두고, 내 보증금을 더한 값이 시세의 70%를 넘는지 계산해보시면 됩니다.

본 글은 2026년 8월 1일 기준으로 대법원 인터넷등기소 안내를 직접 확인해 작성한 일반 정보이며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 대한법률구조공단(132) 또는 전세피해지원센터를 통해 확인하시기 바랍니다.