임차권등기명령 — 4만원대 신청비용과 등기 확인 전 이사 금지 이유
임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때, 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해주는 절차입니다. 보증금을 아직 못 받았지만 사정상 전출은 해야 하는 세입자를 위한 글이며, 보증금을 실제로 받아내는 절차(지급명령·소송)는 다루지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 조문과 2023년 개정 내용을 직접 확인해, 지금 무엇부터 해야 하는지 순서대로 정리했습니다.
핵심 요약 (2026년 8월 기준)
임차권등기명령은 보증금 미반환 상태에서 임차주택 소재지 법원에 신청하며, 비용은 4만원대이고 전액 임대인에게 청구할 수 있습니다. 2023년 7월 19일 개정 이후로는 임대인이 송달을 회피해도 등기가 진행됩니다. 다만 등기부에 실제로 기재된 것을 눈으로 확인하기 전에 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로, 신청서 제출이나 결정문 수령만으로 안심하고 이사해서는 안 됩니다.
[주택임대차보호법·법무부] 최종 확인: 2026년 8월 8일 — 제3조의3 조문과 2023년 개정 내용을 국가법령정보센터·법무부 보도자료로 직접 확인했습니다.
임차권등기명령이란 — 보증금을 받는 제도가 아니라 순위를 지키는 제도입니다
임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청하는 절차입니다. 등기를 마치면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 아직 요건을 못 갖췄다면 새로 취득하게 됩니다. 핵심은 여기서 보증금이 돌아오는 게 아니라는 점입니다. 실제로 돈을 받아내려면 지급명령이나 보증금반환청구소송, 강제경매 같은 별도 절차를 거쳐야 하고, 임차권등기는 그 절차가 끝날 때까지 내 순위를 지켜주는 담보적 기능만 합니다. 등기만 해놓고 기다리면 시간만 흘러갈 뿐 보증금은 저절로 들어오지 않습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 요건 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 |
| 관할 | 임차주택 소재지 지방법원·지방법원지원·시·군법원 |
| 신청서 기재 | 신청 취지·이유, 목적 주택 표시(일부면 도면 첨부), 대항력·우선변제권 취득 사실 소명 |
| 기각 시 | 항고 가능 |
| 등기 후 효과 | 대항력·우선변제권 유지 (이미 취득한 경우 계속 유지, 새로 취득도 가능) |
| 비용 청구 | 신청·등기 비용을 임대인에게 청구 가능 |
2023년 개정으로 달라진 점 — 임대인이 잠수해도 등기가 진행됩니다
2023년 7월 19일부터는 임대인에게 임차권등기명령 결정문이 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 개정 전에는 임대인이 송달을 회피하거나 주소가 불명확하면 법원이 결정을 내려도 등기가 진행되지 않아, 세입자는 이사도 못 가고 묶여 있는 경우가 많았습니다. 개정 이후로는 임대인이 연락을 끊고 잠적해도 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조 단서에 따라 등기 절차가 그대로 진행됩니다. 다만 효력 자체는 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 이 단서에 따라 등기가 된 때에 생긴다는 점은 그대로입니다. 임대인 연락이 끊겨 답답한 상황이라면, 지금은 이 조항이 가장 먼저 확인해야 할 근거입니다.
내 임차권등기명령을 대법원 전자소송에서 직접 신청하려면 로그인 후 [민사신청] → [서류제출] 메뉴에서 주택임차권등기명령신청서를 찾아 작성하면 됩니다. 화면 개편으로 메뉴 위치가 바뀌었다면 상단 검색창에 “임차권등기명령”을 입력해 해당 서식을 바로 찾을 수 있습니다.
비용은 4만원대이고 임대인에게 청구할 수 있습니다
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개인 일반적인 원룸·오피스텔 기준으로 임차권등기명령 신청 비용은 총 4만 3,400원 수준입니다. 인지대 2,000원, 송달료 5,200원씩 6회분(당사자 1명당 3회분) 31,200원, 등록면허세(지방교육세 포함) 7,200원, 등기신청수수료 3,000원으로 구성됩니다. 이 비용은 신청 후 그냥 사라지는 돈이 아니라, 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 전액 임대인에게 청구할 수 있습니다. 실제로 법원이 이 청구를 인정한 판례(수원지방법원 성남지원 2023. 9. 20. 선고 2022가단255682)도 있어, 임대인이 “순위 보전용이니 못 준다”고 다퉈도 받아들여지지 않았습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 송달료 (5,200원 × 6회) | 31,200원 |
| 등록면허세 (지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 |
| 합계 | 43,400원 |
송달료는 현금 납부이며, 부동산이 여러 개거나 당사자가 여러 명이면 총액이 늘어납니다. 정확한 처리 기간은 법원과 등기소 사정, 그리고 임대인에게 송달이 원활히 되는지에 따라 크게 달라져 특정 일수로 안내하기 어렵습니다. 이사 날짜를 확정하기 전에는 관할 법원 민원실이나 대한법률구조공단 132(무료 법률상담)로 진행 상황을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
등기 확인 전 전출하면 임차권등기명령 효력을 잃을 수 있습니다
임차권등기명령에서 가장 많이 놓치는 부분은 등기가 실제로 기재된 것을 눈으로 확인하기 전에는 전출신고를 하면 안 된다는 점입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 “임차권등기 이후에는” 대항요건(점유·주민등록)을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 뒤집어 말하면 등기가 되기 전에 이사하고 전출신고까지 마치면, 그동안 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 신청서를 냈다는 사실이나 법원 결정문을 받았다는 사실만으로는 부족합니다. 등기부등본 보는 법을 참고해 을구에 임차권등기가 실제로 올라온 것을 직접 확인한 뒤에 전출신고를 진행해야 합니다.
이사 전 확인 순서 — 임차권등기명령 진행 중 지켜야 할 4단계
보증금을 못 받은 상태에서 이사가 급한 경우일수록 순서를 지키지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 아래 순서를 그대로 따르면 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 이사할 수 있습니다.
| 순서 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 전자소송 또는 관할 법원에 임차권등기명령 신청 |
| 2 | 법원 결정 및 등기소 촉탁 진행 여부 확인 (132 또는 관할 법원 민원실) |
| 3 | 등기사항증명서(등기부등본) 을구에서 임차권등기 기재 여부 직접 확인 |
| 4 | 기재 확인 후에만 전입신고 말소·전출신고 진행 |
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증사를 통한 이행청구 절차도 별도로 진행할 수 있습니다. 가입 여부와 조건은 전세보증금 반환보증 보증료 지원 글에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청 중에도 새 전셋집 계약을 진행해도 되나요?
가능합니다. 다만 기존 집의 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인하기 전까지는 기존 주소의 전입신고를 유지해야 대항력과 우선변제권이 이어집니다.
임대인이 연락을 완전히 끊었는데도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 2023년 7월 19일 개정 이후로는 임대인에게 결정문이 송달되지 않아도 등기 기입 촉탁이 진행되므로, 임대인의 연락 두절 자체가 신청을 막지는 않습니다.
등기부에 이미 다른 세입자의 임차권등기가 있는 집은 계약해도 되나요?
피하는 것이 안전합니다. 등기부에 임차권등기가 남아 있다면 이전 세입자의 보증금 분쟁이 아직 끝나지 않았다는 뜻이므로, 전세든 월세든 그 집과의 계약은 다시 검토해야 합니다.
비용을 임대인에게 청구했는데 안 주면 어떻게 하나요?
별도로 청구소송을 진행해야 하며, 법원이 인정한 판례가 있으므로 받아낼 근거는 있습니다. 다만 자동으로 지급되지는 않으므로 별개의 청구 절차가 필요합니다.
핵심 정리
- 임차권등기명령은 보증금을 받는 제도가 아니라 대항력·우선변제권을 지키는 제도입니다.
- 2023년 7월 19일 개정 이후로는 임대인이 잠수해도 등기가 진행됩니다.
- 등기부에 실제로 기재된 것을 확인하기 전에 전출신고를 하면 안 됩니다.
지금 바로 할 일 하나. 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 [민사신청] → [서류제출] 메뉴로 들어가 임차권등기명령 신청서 작성 화면까지 먼저 확인해보세요.
본 글은 2026년 8월 8일 기준으로 주택임대차보호법 제3조의3, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 법무부 보도자료를 직접 확인해 작성한 일반 정보이며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 대한법률구조공단(132) 또는 관할 법원·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
