원룸 원상복구 범위 어디까지 — 세입자 부담 5가지 기준 (2026)

자취 시작 때보다 오히려 나갈 때 더 자주 부딪히는 문제가 원룸 원상복구 범위입니다. 짐을 다 빼고 청소까지 해놨는데 집주인이 도배비와 장판비를 보증금에서 빼겠다고 하면 대부분 그 자리에서 판단이 서지 않습니다. 결론부터 말하면 법이 요구하는 원상복구는 “입주 첫날 상태로 되돌려 놓는 것”이 아니라, 정상적으로 살면서 생긴 흔적을 뺀 나머지입니다. 이 글은 첫 자취를 마치고 이사를 앞둔 사회초년생을 위해, 조문과 분쟁조정 기준을 직접 대조해 어디까지가 세입자 몫인지 정리했습니다.

[출처] 최종 확인: 2026년 8월 1일 — 민법 제615조·제654조 조문과 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 조정사례집, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 안내 자료를 직접 확인했습니다.

원룸 원상복구 범위의 기준선은 통상손모입니다

원상복구 범위를 가르는 기준은 “통상적인 사용의 결과인가”입니다. 민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 한다고 정하고 있고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 다만 법원은 임차인이 통상적인 방법으로 사용한 뒤 생기는 상태 악화는 임대차계약이 본래 예정한 것으로 보고, 이를 복구할 책임은 없다고 판단해 왔습니다. 임대인이 받는 차임에 이미 이런 마모분이 반영되어 있다고 보기 때문입니다.

그래서 실무에서 다투는 지점은 “흔적이 있느냐”가 아니라 “그 흔적이 통상적인 생활의 범위인가”입니다. 2년을 살았다면 벽지가 조금 바래고 장판에 가구 자국이 남는 것은 당연한 결과이고, 이는 임대인이 다음 임차인을 받기 위해 부담해야 할 비용입니다. 반대로 담뱃진으로 벽지가 누렇게 변했거나, 반려동물이 문틀을 긁어 파손했거나, 결로를 알면서도 몇 달간 방치해 곰팡이가 벽 안쪽까지 번졌다면 통상손모의 범위를 벗어납니다.

참고로 사는 동안 발생하는 고장의 수리 책임은 원상복구와 별개의 문제입니다. 보일러나 배관처럼 주요 설비의 고장은 임대인이 고쳐야 하는데, 이 구분은 임대인 수선의무 기준 글에서 자세히 다뤘습니다.

항목별로 누가 부담하는지 정리한 표

실제 분쟁이 가장 많은 항목을 통상손모 쪽과 임차인 부담 쪽으로 나누면 아래와 같습니다. 절대적인 정답표는 아니지만, 조정 사례에서 반복적으로 확인되는 판단 방향입니다.

항목	통상손모(임대인 부담)에 가까운 경우	임차인 부담이 될 수 있는 경우
벽지	햇빛에 의한 색바램, 가구가 닿아 눌린 자국, 액자 걸었던 흔적	낙서, 담배 연기로 인한 변색·냄새, 찢김·구멍
바닥·장판	가구 다리 자국, 생활 동선의 미세한 눌림	물건을 끌어 생긴 깊은 찍힘, 물을 방치해 생긴 들뜸
곰팡이	구조적 결로·누수로 생긴 곰팡이	환기를 하지 않아 확산된 곰팡이, 알고도 알리지 않아 커진 피해
못자국	액자·시계 정도의 작은 핀 자국	선반·에어컨 설치용 앵커 구멍, 타일·문틀 타공
기구·설비	수명이 다한 전구, 노후 배관	파손된 방충망, 부서진 손잡이, 분실한 열쇠·리모컨

표에서 곰팡이 항목이 애매해 보인다면, 원인이 건물에 있는지 생활 습관에 있는지가 갈림길이라고 보시면 됩니다. 결로가 반복되는 구조라면 임대인 책임 쪽이지만, 환기·제습을 하지 않아 번진 것으로 판단되면 임차인 부담이 붙을 수 있습니다. 사는 동안의 관리 방법은 원룸 습기·곰팡이 제거 정리에 따로 적어두었습니다.

부담해야 하는 경우에도 감가상각으로 금액이 줄어듭니다

임차인이 부담하는 경우라도 새것으로 교체하는 비용 전액을 내는 것은 아닙니다. 시설물이 이미 사용된 기간만큼 가치가 줄어든 상태였기 때문입니다. LH가 임대주택에 적용하는 방식이 널리 참고되는데, 산식은 다음과 같습니다.

구분	내용
산식	임차인 부담액 = 수선비용 − (시설물 경과연수 ÷ 수선주기) × 수선비용
계산 예시	도배 수선주기를 10년으로 보고, 마지막 도배가 8년 전이며 수선비가 100만 원인 경우
계산 과정	100만 원 − (8 ÷ 10) × 100만 원 = 20만 원
결과	임차인 부담은 20만 원, 나머지 80만 원은 임대인 몫

여기서 실무적으로 중요한 것은 마지막 시공 시점입니다. 입주 당시 도배가 이미 몇 년 된 상태였다면 그 기간이 경과연수에 포함되므로 부담액이 크게 줄어듭니다. 반대로 입주 직전에 새로 도배한 집이었다면 부담 비율이 올라갑니다. 그래서 협의 자리에서 먼저 물어볼 질문은 “얼마를 빼실 건가요”가 아니라 “이 도배 마지막으로 언제 하셨나요”입니다. 수선주기는 자재와 기준에 따라 달라지므로 위 10년은 계산 구조를 보여주기 위한 예시입니다.

또 하나, 임차인이 부담하는 범위는 훼손된 부분에 한정되는 것이 원칙입니다. 벽 한 면의 일부가 찢어졌다고 해서 원룸 전체 도배비를 요구받는 것은 과도할 수 있습니다. 다만 부분 시공이 사실상 불가능해 색이 맞지 않는 경우처럼 예외가 인정되기도 하므로, 면 단위인지 전체인지는 협의 대상입니다.

실제 금액으로 보는 정산 시나리오 3가지

숫자로 놓고 보면 협의 방향이 훨씬 분명해집니다. 아래는 2년 거주 후 퇴거하면서 집주인이 도배와 장판 비용을 요구한 상황을 세 가지로 나눈 예시입니다. 도배 수선비 100만 원, 수선주기 10년을 가정했습니다.

구분	A: 색바램만 있는 경우	B: 벽 한 면 찢김	C: 흡연 오염
훼손 성격	통상손모	임차인 과실(부분)	임차인 과실(전체)
마지막 도배 시점	6년 전	6년 전	2년 전(입주 직전)
복구 대상 범위	없음	해당 면만	전체
감가상각 반영	해당 없음	100만 원 중 해당 면분에 (6÷10) 차감	(2÷10) 차감
임차인 부담 추정	0원	10만 원 안팎	80만 원

세 경우를 가르는 변수는 두 가지뿐입니다. 훼손이 통상손모인가 과실인가, 그리고 마지막 시공이 언제였는가입니다. C처럼 입주 직전에 새로 시공한 자재를 크게 훼손했다면 부담이 커지지만, B처럼 오래된 자재의 일부만 손상됐다면 요구 금액과 실제 부담액의 차이가 큽니다. 집주인이 처음 제시한 금액과 계산 결과가 다를 때는 감정적으로 반박하지 말고 이 두 변수만 놓고 이야기하면 대화가 짧아집니다.

참고로 장판은 도배보다 수선주기가 긴 편이고, 싱크대나 붙박이장 같은 설비는 훨씬 더 깁니다. 즉 오래된 설비일수록 임차인 부담 비율은 낮아집니다. 반대로 방충망이나 손잡이처럼 단가가 낮고 교체가 쉬운 부품은 감가상각을 따지기보다 실비로 정산하는 편이 서로 빠릅니다.

못자국과 셀프 인테리어는 사전 동의 여부로 갈립니다

못자국은 크기와 동의 여부로 판단이 나뉩니다. 액자나 시계를 걸기 위한 작은 핀 자국은 생활상 통상적인 범위로 보는 경우가 많지만, 벽걸이 선반이나 에어컨을 달기 위해 앵커를 박은 큰 구멍은 복구 대상이 되기 쉽습니다. 타일이나 문틀처럼 보수가 어려운 자재에 구멍을 낸 경우는 금액이 커질 수 있습니다.

가장 확실한 방법은 시공 전에 동의를 받고 그 내용을 글로 남기는 것입니다. 문자나 메신저로 “벽에 선반 설치해도 될까요”라고 물어 “네”라는 답을 받아두면, 나중에 원상복구 요구를 받았을 때 근거가 됩니다. 구두 동의만 있으면 서로 기억이 달라지는 순간 증명할 방법이 없습니다. 셀프 인테리어를 계획 중이라면 자취방 인테리어 방법에서 타공 없이 바꿀 수 있는 항목부터 확인해보시는 편이 안전합니다.

특약이 있으면 특약이 먼저 적용됩니다

계약서 특약란에 원상복구에 관한 문구가 있으면 그 내용이 우선 적용되는 것이 원칙입니다. “퇴거 시 도배·장판은 임차인이 새로 시공한다” 같은 문장이 들어 있으면 통상손모 논리만으로 거절하기 어려워집니다. 그래서 계약 시점에 확인해야 할 문장이 정해져 있습니다.

• 도배·장판 시공 의무를 임차인에게 넘기는 문구가 있는지
• 수리비 부담 기준선(예: 일정 금액 이하 임차인 부담)이 정해져 있는지
• 못 박기·설치물에 대한 허용 범위가 적혀 있는지
• 퇴거 시 청소비를 별도로 부담한다는 문구가 있는지

다만 특약이 있다고 해서 무제한으로 유효한 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 효력이 없다고 정하고 있고, 임대인이 본래 부담해야 할 대규모 수선의무까지 통째로 임차인에게 넘기는 특약은 다툴 여지가 있습니다. 이미 계약한 상태라면 특약 문구를 먼저 확인하고, 그 범위 안에서 감가상각을 적용받는 쪽으로 협의하는 것이 현실적인 순서입니다.

보증금에서 복구비를 뺀다고 할 때 대응 순서

협의는 감정이 아니라 자료로 하는 편이 빠릅니다. 아래 순서대로 진행하면 대부분 조정 단계까지 가지 않고 정리됩니다.

1. 입주 당시 사진과 현재 사진을 나란히 준비합니다. 입주 때 찍어둔 것이 없다면 이사 나가기 전 상태라도 방 전체를 날짜가 남게 촬영해 둡니다.
2. 구체적인 견적서를 요청합니다. “도배비 20만 원”이 아니라 어느 면을 어떤 자재로 시공하는지, 마지막 시공이 언제였는지를 서면으로 받습니다.
3. 감가상각을 반영한 금액을 역제안합니다. 위 산식으로 계산한 값을 근거와 함께 제시합니다.
4. 합의되면 정산 내역을 문자로 남기고 보증금을 받습니다. 구두 합의만으로 끝내지 않습니다.
5. 합의가 안 되면 분쟁조정을 신청합니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 소송보다 비용과 기간 부담이 훨씬 작습니다.

보증금 반환이 지연될 조짐이 보이면 대항력과 우선변제권부터 점검해야 합니다. 이사를 나가면서 전출 신고를 먼저 해버리면 순위가 흔들릴 수 있으므로, 순서는 전입신고와 확정일자 정리를 참고해 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

핵심 정리

• 원상복구는 입주 첫날 상태로 되돌리는 것이 아니라 통상손모를 뺀 나머지까지입니다.
• 임차인이 부담하는 경우에도 경과연수만큼 감가상각되므로 전액을 낼 이유가 없습니다.
• 계약서 특약이 있으면 특약이 먼저 적용되므로 협의 전에 문구부터 확인해야 합니다.

지금 바로 할 일 하나. 계약서를 꺼내 특약란에서 “원상복구”, “도배”, “청소” 세 단어를 찾아보세요. 해당 문구가 없다면 통상손모 기준으로 협의할 수 있고, 있다면 그 범위 안에서 감가상각 계산으로 금액을 조정하는 쪽으로 준비하시면 됩니다.

본 글은 2026년 8월 1일 기준으로 민법 조문과 주택임대차분쟁조정위원회 안내 자료를 직접 확인해 작성한 일반 정보이며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 대한법률구조공단(132) 또는 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.